În data de 16 ianuarie 2025, a fost înregistrată pentru dezbatere o propunere legislativă esențială, având ca obiect reglementarea responsabilității contractuale și a răspunderii financiare în antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatori imobiliari.
Motivul emiterii actului normativ
Descrierea situaţiei actuale
Piaţa imobiliară din România se confruntă cu numeroase abuzuri şi practici comerciale neloiale din partea unor dezvoltatori imobiliari. Aceste situaţii au generat pierderi financiare pentru cumpărători şi au condus la imposibilitatea acestora de a intra în posesia proprietăţilor promise şi plătite. Cele mai frecvente probleme includ:
- Solicitarea unor avansuri semnificative fără garanţii adecvate în caz de nefinalizare a proiectelor;
- Încheierea de antecontracte fără o bază legală solidă;
- Promiterea aceluiaşi imobil către mai mulţi cumpărători.
Schimbările preconizate
Iniţiativa legislativă propune reglementări clare pentru relaţiile contractuale dintre dezvoltatori imobiliari şi cumpărători, oferind soluţii pentru problemele identificate. Acestea includ:
- Obligaţia dezvoltatorilor de a deţine asigurare pentru transferul de proprietate:
- Protecţie financiară pentru cumpărători în cazul nefinalizării proiectelor sau al insolvenţei dezvoltatorilor.
- Asigurarea va acoperi riscurile precum nefinalizarea lucrărilor, falimentul dezvoltatorului sau alte situaţii care împiedică transferul proprietăţii.
- Interdicţia încheierii de antecontracte fără notarea autorizaţiei de construire şi a planului de apartamentare:
- Orice antecontract va fi permis doar după ce autorizaţia de construire este notată în Cartea Funciară, iar planul de apartamentare este înregistrat.
- Obligativitatea formei autentice şi înscrierea în Cartea Funciară a antecontractelor:
- Toate antecontractele vor fi autentice şi înscrise în Cartea Funciară, asigurând transparenţa şi protecţia juridică a cumpărătorilor.
- Simultan, se va înscrie o ipotecă legală pentru avansurile achitate, oferind cumpărătorilor un drept real de garanţie.
- Limitarea avansului la 15% din valoarea contractului în lipsa asigurării:
- Dezvoltatorii care nu deţin asigurare vor putea solicita un avans maxim de 15% din valoarea contractului.
- Depunerea banilor într-un cont cu destinaţie specială:
- Fondurile achitate drept avans vor fi depuse într-un cont dedicat, administrat exclusiv pentru acoperirea costurilor de construcţie. Administratorul va răspunde personal pentru utilizarea incorectă a acestor fonduri.
Impactul asupra mediului concurenţial
Reglementările propuse vor promova concurenţa loială, eliminând avantajele obţinute de dezvoltatorii care operează în afara cadrului legal. Dezvoltatorii de bună credinţă vor beneficia de un mediu mai echitabil.
Impactul asupra mediului de afaceri
- Creşterea încrederii consumatorilor: Măsurile introduse vor stimula cererea în sectorul imobiliar.
- Reducerea riscurilor: Conturile speciale pentru avansuri şi responsabilizarea administratorilor vor diminua cazurile de insolvenţă.
- Stabilitate şi predictibilitate: Reglementările vor reduce numărul de litigii şi vor atrage investitori noi.
Impactul social
Noile reglementări oferă siguranţă financiară şi juridică cumpărătorilor, reducând riscurile şi promovând transparenţa. Printre principalele beneficii sociale se numără:
- Creşterea încrederii cumpărătorilor în tranzacţiile imobiliare;
- Protecţia categoriilor sociale cu venituri medii şi mici, prin limitarea avansurilor;
- Eliminarea inegalităţilor dintre dezvoltatori şi cumpărători;
- Responsabilizarea dezvoltatorilor şi gestionarea mai eficientă a fondurilor.
Propunerea legislativă răspunde unor probleme reale ale pieţei imobiliare, oferind soluţii clare şi eficiente. Prin noile măsuri, se urmăreşte consolidarea încrederii cumpărătorilor, crearea unui mediu de afaceri transparent şi stabil, şi protejarea intereselor părţilor implicate.
