TVA Livrări Locuințe: Cote Reduse și Condiții

1.Definiția locuinței locuibile: Comparativ înainte și după 01.01.2024

• Anterior 01.01.2024: Definiția locuinței locuibile era reglementată de Legea nr. 114/1996 (Legea locuinței) și Legea nr. 301/2022.

Legea nr. 114/1996 (Legea locuinței) Anexa nr. 1 detaliază cerintele minimale necesare pentru ca o locuință să fie considerată adecvată pentru locuire:

• acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
• spațiu pentru odihna;
• spațiu pentru prepararea hranei;
• grup sanitar;
• acces la energia electrica și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;

Condiții pentru a fi considerată locuință locuibilă conform Legii nr. 301/2022:

1. Accesul liber și nelimitat al deținătorilor
   • Deținătorii locuinței trebuie să aibă acces individual și liber la spațiul locuibil, fără a afecta posesia sau folosința exclusivă a acestuia de către alte persoane sau familii.
2. Acces la utilități esențiale
   • Locuințele trebuie să aibă acces la energie electrică și apă potabilă.
   • De asemenea, trebuie asigurată evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere.
3. Dotări minime ale locuinței
   • Locuințele trebuie să fie formate cel puțin din:
     • un spațiu pentru odihnă,
     • un spațiu pentru pregătirea hranei,
     • un grup sanitar.
   • Aceste condiții trebuie îndeplinite indiferent de dotările existente și gradul de finisare la momentul livrării.

• După 01.01.2024: Legea nr. 296/2023 introduce o definiție actualizată, conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal.

Condiții pentru a fi considerată locuință locuibilă:

• Acces individual liber: Fără a deranja posesia altor persoane.
• Acces la utilități esențiale: Apă potabilă, energie electrică, evacuarea apelor uzate.
• Minime dotări și spații obligatorii:
  • Un spațiu pentru odihnă.
  • Un spațiu pentru prepararea hranei.
  • Grup sanitar.
• Finisaje exterioare: Acoperiș (dacă este aplicabil), uși și geamuri funcționale.
• Finisaje interioare: Pereți și podele finisate, uși interioare montate.
• Instalații funcționale: Sanitare și electrice.

2. Cote reduse de TVA aplicabile

Cota de 9% pentru locuințe locuibile (începând cu 01.01.2024):

• Criterii de eligibilitate:
  • Suprafața utilă maximă: 120 mp, excluzând anexele gospodărești.
  • Valoarea maximă totală (inclusiv terenul): 600.000 lei (fără TVA).
  • Destinatar: Persoane fizice, individual sau în comun (de exemplu, soți).
• Când se aplică:
  • Pentru contractele încheiate și autentificate după 01.01.2024.
  • Inclusiv pentru avansuri achitate anterior, dacă la livrare se respectă noile criterii.

Cota de 5% – măsură tranzitorie:

• Valabilă pentru:
  • Locuințele contractate în 2023 cu avansuri plătite până la 31.12.2023.
  • Livrările efectuate în 2024, conform regulilor valabile înainte de Legea nr. 296/2023.

Cota standard de 19%:

• Se aplică dacă locuința nu îndeplinește condițiile de suprafață, valoare sau destinație pentru scopuri sociale.

3. Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA

Pentru monitorizarea aplicării cotelor reduse, a fost înființat Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA, conform OPANAF nr. 2080/2023.

Obligații pentru notarii publici:

1. Consultarea registrului înainte de autentificare:
   • Verificarea că persoana fizică achiziționează o singură locuință cu cotă redusă (5% sau 9%).
   • Confirmarea îndeplinirii condițiilor legale (valoare, suprafață, utilizare).
2. Completarea registrului:
   • Introducerea datelor locuinței la autentificarea contractului.
3. Mențiuni în actele juridice:
   • Specificarea cotei de TVA aplicate.
   • Declarația privind respectarea condițiilor prevăzute de lege.

Acces și date necesare pentru registru:

• Acces: Notarii se conectează electronic, folosind certificate digitale.
• Date solicitate:
  • Pentru cumpărători: Nume, prenume, CNP; alte date relevante pentru nerezidenți.
  • Pentru vânzători: Denumirea firmei și codul de TVA (sau numele și codul de înregistrare în scopuri de TVA ale persoanei fizice.).